Кто составляет предварительный договор купли продажи квартиры. Предварительный договор купли-продажи. Когда и какую роль играет в сделке

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2 , , 4 ст. 429 ГК РФ).

Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Обратите внимание!

Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

2.3. Риск двойной продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Обратите внимание!

На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс . Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца . Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры –

Комментарии (79)

admin | 2014/07/17

Здравствуйте Елена. Авансовый платеж означает, что покупатель внес определенную сумму(обычно 10-15% от общей суммы сделки) для подтверждения серьезности намерений и определенных гарантий для сторон. Если сделка не состоится аванс просто возвращается, в случае с задатком, отказ от сделки по инициативе продавца грозит ему возвратом задатка в двойном размере, если сделку срывает покупатель – задаток остается у продавца.

Дарья | 2014/08/10

Продавец предлагает оформить задаток. договор на 2-3 месяца. моя квартира сейчас стоит на продаже. но если я не найду покупателя в этот срок можно ли продлить договор задатка?

admin | 2014/08/14

Здравствуйте Дарья! Лучше сразу обговорить все условия в заключаемом договоре задатка. С точки зрения законодательства, продавец не может просто оставить задаток себе, если речь идет о нарушении договорных сроков оплаты, а не об отказе от покупки. Однако при отказе продавца добровольно вернуть Вам задаток, если задержка оплаты все-таки произойдет, придется долго судится, чтобы его вернуть. Поэтому лучше заранее обговорите с продавцом, как будет развиваться ситуация в случае задержки оплаты, и письменно оформите свою договоренность в договоре задатка.

Олег | 2014/12/14

Подскажите. Моя соседка по частному дому оставила мне доверенность на продажу ее части совместного общего имущества (2-ва хозяина, документы, дом и земля). Один из владельцев согласен купить вторую часть, но меня интересует небольшой участок земли который прилегает к моему дому. Каким образом можно (обязать или что другое) после продажи имущества полного владельца продать часть участка мне. Просто возможен обман я продам, а мне потом откажут или существенно подымут цену.

admin | 2014/12/25

Здравствуйте Олег! Ваш вопрос требует уточнения, а именно: является ли имущество, продаваемое вашей соседкой, общей долевой собственностью или ваши доли выделены? Если вы проживаете в одном доме, то вы имеете преимущественное право покупки продаваемой ею доли. Если от такого права покупки вы откажетесь, то обязать нового собственника продать вам какую-то часть имущества вы уже не сможете.

Продавец | 2014/12/24

А если расторгнуть предварительный договор до окончания его срока,придётся выплачивать ованс в двойном размере?

admin | 2014/12/25

Здравствуйте Продавец! Если в договоре прописан именно аванс, то он просто возвращается в том же размере, а вот если в договоре фигурирует термин задаток, то его необходимо будет вернуть в двойном размере.

Сергей | 2015/12/20

Что будет,если Покупатель отказывается разрывать предварительный договор купли -продажи,(а Продавец хочет это сделать в одностороннем порядке)и принимать задаток даже в двойном размере?Срок действия предварительного договора истекает в конце января 2016 г.Можно ли принудить Продавца (пожилая женщина,85 лет,другого жилища нет) все-таки подписать основной договор купли-продажи,если Продавец отказывается это сделать,но готов возместить задаток в двойном размере? При подписании Продавец в силу возраста не понял юридических последствий подписания предварительного договора купли-продажи.

admin | 2015/12/30

Здравствуйте Сергей! В любом случае, принудить к заключению основного договора купли-продажи не получится, поскольку меры принуждения в данном вопросе законодательством не предусмотрены. Кроме того, для более полного ответа на вопрос необходим анализ предварительного договора купли-продажи.

Эльдар | 2015/01/26

Здравствуйте.Подскажите пожалуйста есть ли какие нибудь юридический тонкости при предварительной продаже квартиры,к которым может прибегнуть не добросовестный покупатель квартиры.Не возврат оставшейся суммы,расторжение договора и т.д.при которых могут пострадать интересы продавца?Спасибо

admin | 2015/01/31

Здравствуйте Эльдар! Чтобы сделка прошла успешно, рекомендую вам наряду с основным договором заключить предварительный договор купли-продажи жилого помещения, в котором будут четко оговорены все условия и сроки проведения сделки. Так, при наличии дополнительного договора купли-продажи вы будете защищены от множества рисков, среди которых может быть и риск уклонения второй стороны от совершения сделки. При уклонении второй стороны от совершения сделки при наличии предварительного договора, вторую сторону могут обязать исполнить договор принудительно или возместить все понесенные первой стороной убытки.

Ульяна | 2015/02/03

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста! Если в предварительном договоре купли-продажи указан срок передачи покупателем задатка, а покупатель сроки нарушает – может ли тогда продавец в одностороннем порядке расторгнуть договор?

admin | 2015/02/08

Здравствуйте Ульяна! Если вашим предварительным договором не предусмотрена возможность расторжения в одностороннем порядке, то вам необходимо в письменном виде уведомить вторую сторону о вашем желании расторгнуть договор. При отказе второй стороны расторжение будет происходить в судебном порядке.

Мария | 2015/04/03

Здравствуйте подскажите пожалуйста в предварительном договоре были прописаны
сроки, но в срок не успели зарегистрироваться является ли это вина продавца он не отказывается продавать, а покупатели просят в 2-м размере задаток, не хотят идти на сделку. Также в договоре есть фраза Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.Может ли он автоматически пролангироваться??

admin | 2015/04/08

Здравствуйте Мария! Если в предварительном договоре купли-продажи не указан конкретный срок исполнения, то, по общему правилу, договор действует в течение года с момента его подписания. Если с момента подписания договора прошел год, а ни одна из сторон не направила другой стороне письменное предложение заключить основной договор, то предварительный договор купли-продажи автоматически прекращается. Тем не менее, если вы желаете продлить действие договора, вы можете заключить дополнительное соглашение к данному договору о продлении срока его действия.

Наталья | 2015/04/13

Здравствуйте. Подскажите чем отличаются “предварительный договор купли-продажи квартиры” и ” договор намерения купли-продажи квартиры”. Не понимаю разницы. Заранее спасибо за ответ.

admin | 2015/04/17

Здравствуйте Наталья! По сути, предварительный договор и договор намерения это одно и то же, поскольку оба договора имеют одинаковый предмет – намерение заключить в будущем основной договор купли-продажи.

Сергей | 2015/04/20

Здравствуйте. Застройщик предлогает заключить предварительный договор купли-продажи строящейся квартиры. На какие ньюансы в договоре нужно обратить внимание, чтобы не остаться ни с чем?

admin | 2015/04/26

Здравствуйте Сергей! В вашем случае имеются основания полагать, что застройщик не вполне добросовестно исполняет свои обязательства, поскольку приобретение квартиры в строящемся доме осуществляется по договору долевого участия, а не по предварительному договору купли-продажи. Отношения по договору долевого участия защищаются законом, а предварительный договор недостроенной квартиры – весьма сомнительное предприятие.

Иван | 2015/08/08

Здравствуйте. Если все таки уже заключен этот сомнительный предварительный договор недостроенной квартиры причем с задатком в размере 100% стоимости квартиры и застройщик не выполняет свои обязательства есть ли вообще какие либо перспективы вернуть хотя бы свой задаток не говоря уже о двойном размере? При условии что предложение заключить договор купли-продажи покупателем застройщику направлено в указанный срок.

admin | 2015/08/18

Здравствуйте Иван! Такой договор может быть расторгнут по вашей инициативе в судебном порядке с возвращением уплаченных вами денежных сумм. Основанием для расторжения такого договора станет существенное нарушение обязательств по договору со стороны застройщика.

Елена | 2015/05/28

Подскажите, если в предварительном договоре указан диапазон цены приобретаемого объекта, то получается. что стороны не договорились о всех существенных условиях и данный договор не является предварительным, а может быть является договором о намерениях или он не имеет юрид. силы?

admin | 2015/06/08

Здравствуйте Елена! Данный договор является недействительным, поскольку в договоре не обозначено точно и конкретно существенное условие договора, а именно – его цена.

Людмила | 2015/06/26

После подписания предварительного договора у каждой из сторон остаётся свой экземпляр договора? Имеет ли, право покупатель забрать оба экземпляра – свой и продавца?

admin | 2015/07/03

Здравствуйте Людмила! Действительно, экземпляр договора после его подписания должен быть в наличии у каждой из сторон, поскольку, в противном случае, одна из сторон оказывается в крайне невыгодном положение – отсутствие на руках экземпляра договора не позволяет такой стороне должным образом подтверждать свои права и обязанности.

Анна | 2015/07/28

Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, я-покупатель-ипотечник, хочу приобрести квартиру, но она в обременении (в ипотеке у сбербанка), как избежать риск отказа продавца от продажи квартиры после погашения его ипотеки, если все оформление будет проходить через банк (Сбербанк)? И какие риски могут быть еще?

admin | 2015/08/03

Здравствуйте Анна! В данном случае сначала продавцу необходимо получить согласие банка на продажу квартиры, после чего в качестве дополнительной гарантии заключается предварительный договор купли-продажи. Если вы хотите приобрести квартиру с привлечением ипотечного кредита, то брать ипотеку необходимо в банке продавца (то есть, в Сбербанке), поскольку это существенно упростит процедуру покупки квартиры.

Сергей | 2015/10/10

Здравствуйте!Необходимо ли регистрировать покупателю предварительный договор на покупку квартиры у нотариуса, если документы продавца находятся на оформлении наследства и право собственности пока ещё не определено?

admin | 2015/10/21

Здравствуйте Сергей! Нотариальное удостоверение предварительного договора купли-продажи не является обязательным и может быть произведено по желанию сторон после наличия у сторон всех необходимых документов.

Екатерина | 2015/11/06

Добрый день! Еще раз хочется уточнить такой момент. Если покупается квартира, обремененная ипотекой, существует риск, после погашения ипотеки покупателем, отказа продавца продавать квартиру вообще или по договоренной ранее цене, прося больше денег…если все же так случится как быть покупателю, кто вернет ему потраченные на погашение ипотеки деньги? сколько же будет длиться судебный процесс и во сколько еще обойдутся все эти судебные разбирательства?? может тогда и не стоит вообще связываться с покупкой квартиры в обременении? ведь мошенников много…есть ли 100%-ые гарантии защиты покупателя?

admin | 2015/11/15

Здравствуйте Екатерина! Действительно, при проведении такой сделки имеются своего рода риски. Однако чтобы минимизировать риски, достаточно часто применяется вариант продажи ипотечной квартиры при участии банка, предоставившего ипотечный кредит. Составляются предварительный и основной договор купли-продажи, денежные средства перечисляются частями – в ячейку банка (на погашение остатков ипотеки) и в ячейку продавца, причем забрать денежные средства продавец сможет только после надлежащей регистрации перехода права собственности и снятии обременения. Тем не менее, абсолютная гарантия чистоты сделки при покупке ипотечной квартиры отсутствует.

катерина | 2015/12/12

подруга хочет купить квартиру на Кубани(я ей подобрала вариант), а свою продать на Дальнем Востоке. Чтобы продать свою квартиру, ей нужно получить разрешение опеки, а опека не дает разрешение на продажу, поскольку необходимо предоставить копии документов на новую покупку. хозяин квартиры на Кубани хочет гарантий сделки, а подруга боится, что опека не даст разрешение на продажу её квартиры и она потеряет задаток(семья многодетная и каждая копейка не счету) как нам быть?

admin | 2015/12/22

Здравствуйте Катерина! В данной ситуации имеет смысл договориться с продавцом квартиры о получении копий документов, подтверждающих намерение приобрести квартиру. Скорее всего, в данной ситуации потребуется заключение предварительного договора купли-продажи квартиры, причем данный договор сможет стать подтверждением намерения покупки также и для органов опеки.

Валерий | 2016/02/21

Здравствуйте! Проясните, пожалуйста, такой момент: что происходит с задатком (квартира приобретается в ипотеку) при отказе банка предоставить заемные средства на данный объект после рассмотрения предоставленного пакета документов, включая предварительный ДКП? Является ли это форс-мажором? Надо ли обговаривать данную ситуацию в предварительном ДКП?

admin | 2016/02/29

Здравствуйте Валерий! Теоретически, задаток должен быть возвращен. Тем не менее, рекомендуется прописать все возможные риски и нюансы в предварительном договоре купли-продажи, поскольку в данной ситуации отказ банка перечислить деньги может быть и не признан форс-мажорным обстоятельством.

Анна | 2016/03/24

Добрый день!
Подскажите пожалуйста,какой лучше заключить договор для покупателя Купли-Продажи с предоплатой или предварительный договор купли-продажи.
Продавец настаивает на авансе.

admin | 2016/04/01

Здравствуйте Анна! В предварительном договоре предоплатой является задаток, который не возвращается, если покупатель отказывается от покупки, а в договоре купли-продажи с авансом аванс возвращается в случае отказа покупателя совершить сделку. Таким образом, покупателю выгоднее заключать договор купли-продажи с авансом.

Юлия | 2016/06/19

Добрый день!
Продаем гараж, который находится в кооперативе. На руках есть свидетельство регистрации права собственности, кадастровый паспорт на гараж и справка о членстве и погашении объема пая. Какие документы еще необходимо иметь на руках для продажи гаража.

admin | 2016/06/27

Здравствуйте Юлия! Также для продажи вам потребуется технический план, договор купли-продажи гаража и акт приема-передачи гаража покупателю.

Кристина | 2016/06/24

Здраствуйте у меня такая ситуация.
Моё жильё оформлено на несовершенолетнего ребёнка я его хочу продать чтоб купить другое (побольше)для этого мне требуется разрешение на продажу от опеки. Где имеется пункт сделать предварительный договор на продаваемое и покупаемое имущество.
Могу ли я просто найти квартиру сделать на неё пдкп сдать документы на разрешение продажи моего жилья

admin | 2016/07/06

Здравствуйте Кристина! Для получения разрешения от органов опеки на продажу квартиры вам необходимо наличие предварительных договоров купли-продажи одновременно как на вашу квартиру, так и на вновь приобретаемую.

покупатель | 2017/03/10

Добрый день. Я покупатель. Паспорт находится на замене по возрасту. Могу-ли я заключить ПДКП с продавцом по временной справке?
Ещё один момент. Продавец хочет нотариально заверенный ПДКП. Не будет-ли помехой для составления у нотариуса временная справка? В последствии основной договор будет тоже нотариально заверенный, но уже на новый паспорт.

admin | 2017/03/22

Здравствуйте Покупатель! Как правило, нотариус заверяет какие-либо документы только при наличии паспорта, поскольку любой документ, заверяемый нотариально, содержит все действительные и достоверные паспортные данные всех лиц, являющихся участниками сделки.

Алла | 2017/03/19

Здравствуйте, подскажите пожалуйста. По предварительному договору в агентстве передали все сумму за квартиру, нам дали расписку, орден на вселение, ключи. Но в договоре указан продавец не агенство, не подрядчик и не строительная фирма, а ИП…, Которой якобы строительная компания продаст квартиру после оформления кадастрового паспорта. А потом будет договор купли продажи со мной. Еще спросили расчетный счет оформить и им передать. Все здесь правомерно?

admin | 2017/03/30

Здравствуйте Алла! Для точного ответа на ваш вопрос необходим детальный анализ всех документов, а именно – располагает ли указанное вами ИП соответствующими правами на заключение сделки (в том числе, предварительного договора купли-продажи).

Диана | 2017/07/10

Здравствуйте, подскажите,пожалуйста, можно ли в договоре купли -продажи указать сроки 6 месяцев?

admin | 2017/07/17

Здравствуйте Диана! К сожалению, вы не уточнили, какие сроки вы имеете в виду, поэтому максимально подробно ответить на ваш вопрос не представляется возможным.

Алексей | 2017/08/15

Здравствуйте! Мне предлагают купить квартиру в строящемся доме по ПДКП и в нем есть такой пункт, в котором не сказано ни про задаток, ни про аванс, а выглядит это так: “В подтверждение истинных намерений заключить Основной договор оплатить Стороне-1 в качестве гарантийного платежа денежные средства в размере ___(_) рублей ___ копеек в срок до ___________г. включительно
Сумма оплаченного гарантийного платежа засчитывается в счет оплаты Стороной-2 общей стоимости Квартиры по Основному договору.”Правильно ли это?

admin | 2017/08/22

Здравствуйте Алексей! Да, такая формулировка при заключении предварительного договора купли-продажи не противоречит действующему законодательству и не нарушает интересов сторон предварительного договора купли-продажи.

Ирина | 2017/09/07

Здравствуйте! А у меня такой вопрос: после заключения предварительного договора, если Продавец передумывает продавать, то какие для него последствия? только возвращение аванса/задатка? вообще имеет ли предварительный договор юридическую силу – это же просто договор о намерении, как я поняла

admin | 2017/09/21

Здравствуйте Ирина! Все штрафные санкции и последствия неисполнения продавцом условий предварительного договора купли-продажи прописываются, как правило, в договоре. Возврат задатка и каких-либо дополнительных сумм в связи с отказом продавца от продажи жилого помещения также регламентируется договором. Предварительный договор купли-продажи жилого помещения – полноценный договор, предусмотренный действующим законодательством и имеющий юридическую силу.

Вячеслав | 2017/10/08

Здравствуйте, если сроки предварительного договора истекли, а у продавца нет инициативы заключить основной, то что будет с задатком или авансом? Если покупатель будет проявлять инициативу к основному договору, то как она должна выглядит?

admin | 2017/10/17

Здравствуйте Вечеслав! Если продавец будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, он будет нести ответственность в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи. Как правило, в таких ситуациях договор предусматривает условие о том, что задаток, полученный продавцом, должен быть возвращен покупателю с выплатой неустойки, предусмотренной договором.

Елена | 2017/11/01

Если продавец не сможет выполнить условия предварительного договора купли-продажи в связи со смертью, как предусмотреть эту ситуацию? Продавец должен доверенность на третье лицо оформить? Кому возвращается аванс/задаток? И если покупатель все-таки согласен купить квартиру, наследник продавца имеет право оформить основной договор? И тогда обязан внести налог 13%?

admin | 2017/11/21

Здравствуйте Елена! В случае смерти лица (продавца) любой договор расторгается автоматически, поскольку смерть стороны договора является одним из основных оснований прекращения правоотношений по договору. Требовать возврата аванса в такой ситуации вы сможете с наследников продавца. Продать квартиру также смогут наследники после вступления в права наследства.

Анна | 2017/11/29

Хочу купить квартиру ипотечную Сбербанка. Остаток долга в банк будет погашён моими средствами. Какой договор и порядок действий надо сделать, чтобы быть спокойной, что после гашения долга банку моими деньгами, продавец не отказался от сделки?

admin | 2017/12/09

Здравствуйте Анна! Как правило, при покупке квартиры с участием банка, вся документация (договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи) готовится непосредственно юристами банка с учетом всех обстоятельств. Таким образом, вам лучше дополнительно уточнить данный вопрос в банке. Кроме того, в данной ситуации непосредственно ваши интересы сможет защитить предварительный договор купли-продажи.

Здравствуйте Тимофей! Порядок оплаты денежных средств вы можете прописать в договоре купли-продажи с приложением графика платежей. Также вы можете включить в договор условие, что в случае нарушения графика платежей с покупателя может быть взыскана соответствующая неустойка. Неисполнение условий договора об уплате денежных средств будет веским основанием для обращения в суд и взыскания задолженности в принудительном порядке.

Евгений(продавец) | 2018/04/27

в случаи отказа от сделки покупателем, продавец несёт все фактические расходы. что понимается под фактическими расходами? Проще говоря, должен ли я отдать только аванс или возместить и что то большее

admin | 2018/05/09

Здравствуйте Евгений! Как правило, под фактическими расходами, действительно, подразумевается только аванс. Однако фактические расходы также могут включать в себя, например, расходы на риэлтерские и юридические услуги.

Светлана | 2018/05/24

Здравствуйте. Мы хотим преобрести квартиру в строящемся доме по переуступке. Дольщик имеет обременение по ипотечному кредиту в банке и поэтому нам не может переуступить квартиру. Но в случае, если я отдам денжный залог для погашения ею своего кредита, только тогда застройщик даст согласие на переуступку. Сумма большая, более 2-х миллионов. Как нам быть, есть большой риск. Составить Предварительный договор купли-продажи квартИры, или Договор займа? Если не заверить через натариус, каковы последствия?

admin | 2018/05/31

Здравствуйте Светлана! Да, вы можете составить предварительный договор купли-продажи с условием возврата вам уплаченных денежных средств при отказе в совершении сделки. Удостоверение у нотариуса является дополнительной гарантией законности сделки и упрощает порядок взыскания денежных средств в случае недобросовестных действий второй стороны.

Ксения | 2018/10/14

Здравствуйте, скажите, а если заключено предварительное соглашение? (задаток не отдала) я могу его расторгнуть? Или мне все равно платить деньги?

admin | 2018/10/30

Здравствуйте Ксения! Если ваш предварительный договор купли-продажи не предусматривает неустойки за расторжение, оплачивать что-либо дополнительно вам не придется. В любом случае, для точного ответа на ваш вопрос необходимо руководствоваться положениями вашего действующего договора.

Николай | 2018/12/16

Если срок предварительного договора истек а основной не состоялся, как вернуть аванс покупателю, если продавец отказывается его вернуть?

admin | 2018/12/28

Здравствуйте Николай! В первую очередь, вам необходимо обратиться к продавцу с письменной претензией о возврате денежных средств в связи с неисполнением договора. В случае отказа продавца в возврате аванса вы сможете обратиться в суд и взыскать денежные средства в судебном порядке.

Александр | 2019/01/04

Здравствуйте, подскажите как быть, я покупатель квартиры заключил предварительный договор купли-продажи с владельцем квартиры (супруга-жена), у супруга-мужа владельца квартиры судебные тяжбы по ч 4 ст.159 УК РФ («Мошенничество в особо крупном размере»). К тому же на адрес квартиры, которую я хочу купить, супруг-муж владельца квартиры оформлена фирма. Как быть и какие риски меня ждут?

admin | 2019/01/18

Здравствуйте Александр! В первую очередь, при оформлении организации по адресу жилого помещения и при наличии долгов у организации в данное жилое помещение могут быть организованы выезды сотрудников ФССП для ареста имеющегося имущества организации в жилом помещении. Также стоит проверить, не находится ли продаваемая квартира под обременением (в аресте или залоге), а также свободна ли она от прав (в том числе, потенциальных прав) третьих лиц. В любом случае, при покупке недвижимости лучше обратиться к юристу или риелтору с документами на квартиру для детальной проверки юридической чистоты сделки.

Анна | 2019/02/20

Здравствуйте! Собственники жилья я, супруг и двое малолетних детей, мы планируем продавать квартиру, скажите при заключении предварительного договора нужно указывать в качестве продавцом всех собственников жилья??? Спасибо

admin | 2019/03/05

Здравствуйте Анна! При продаже квартиры с долями несовершеннолетних детей каждый ребенок-собственник может указываться в качестве продавца с пометкой, что от его имени действует законный представитель (родители). Также свобода формы договора допускает указание в качестве продавцов родителей с оговоркой о том, что родитель также является и законным представителем детей, имеющих долю в квартире.

Людмила | 2019/04/24

Добрый вечер. Подскажите пожалуйста, если собственников трое, можно заключать предварительный договор только с одним из собственников?

admin | 2019/05/08

Здравствуйте Людмила! При продаже всей квартиры предварительный договор купли-продажи должен быть подписан каждым из собственников жилого помещения либо их законными представителями или представителями по доверенности с наличием соответствующих полномочий.

Светлана | 2019/04/28

Здравствуйте! Собственники жилья я, супруг и две дочери (8 и 15 лет). При заключении предварительного договора можно ли указать, что задаток 10-15% от сделки будут положены на счет старшей дочери. И еще нотариусы все отказываются составлять такой договор, в банке говорят, что можем мы и сами составить его. Как правильно?

admin | 2019/05/08

Здравствуйте Светлана! Сделки по купле-продаже недвижимости не относятся к сделкам, подлежащим обязательному нотариальному удостоверению, поэтому вы можете составить требующийся вам договор, обратившись к юристу или адвокату. Так же вы можете скачать образцы договоров на различных правовых порталах в сети «Интернет». В любом случае, за составлением юридических документов лучше обратиться к специалисту (юрист или адвокат).

Когда возникает вопрос о подписании такой бумаги, как предварительный договор купли-продажи дома, люди опасаются, не скрыт ли в этом какой-то подвох.

Что представляет собой этот документ, и какие нюансы есть в этой процедуре?

Такой документ составляют покупатель и продавец приватного дома, если сделка не может состояться сразу же. Обычно предварительный договор купли-продажи дома приходится подписывать, когда покупателя все устраивает – планировка, расположение, состояние конструктивных элементов, даже стоимость.

Но есть объективные причины отложить оформление сделки:

нужная сумма в полном размере у покупателя пока что отсутствует, но через месяц ситуация должна разрешиться;
продавец недооформил наследство;
продавец ждет вступления решения суда в законную силу, и пр.

Подписав предварительный договор, обе стороны будущей сделки выигрывают: будущий владелец поместья может прекратить поиск, будучи уверенным в приобретении именно этого жилища, по уже оговоренной стоимости, приемлемой для него. Продавец может спокойно заканчивать с бумагами, точно зная, когда и за какую сумму этот дом он продаст.

Относительно законности такой процедуры можно заверить сомневающихся граждан: законом в лице п.1 ст. 429 ГК РФ подписание предварительного договора купли-продажи предусмотрено. Важно понимать, что этот контракт о будущей сделке — не просто бумага, а серьезный документ, с вытекающими из факта его наличия определенных обязательств обеих сторон друг перед другом.

Для того, чтобы такой контракт имел юридический вес, он должен по форме полностью отвечать всем требованиям п.2 ст. 429 ГК РФ. Не стоит пытаться в одном документе оговорить все стороны, касающиеся привязки объекта недвижимости к своему желанию завладеть им: форма предварительного договора купли-продажи не содержит информации о передаче задатка.

Вручение задатка, обязательства по его возврату правильно оформлять отдельным документом, называемым договором задатка.

Это значит, что предварительный контракт, с включенным в него пунктом о передаче задатка, при рассмотрении в суде неверно составленный договор не сможет помочь собственнику дома оставить задаток у себя, деньги придется вернуть.

Предварительный договор купли-продажи дома только закрепляет на бумаге намерения сторон совершить в будущем, пусть недалеком, передачу прав собственности на жилой дом.

Основные моменты предварительного договора

Как составить предварительный договор купли продажи дома? Этот документ должен обязательно содержать такие сведения:

наименование населенного пункта, дату;
ФИО полностью обоих представителей сторон;
в пункте «Предмет договора» нужно указать характеристики дома и земли;
цена, алгоритм расчетов;
обязанности сторон, привязанные к датам исполнения;
наличие претензий друг к другу;
подписи сторон.

Описывая «Предмет договора» нужно подробно указать адрес, а также характеристики жилого дома, и не забыть конкретизировать кадастровые номера постройки и земельного участка, а также где и когда зарегистрировано право собственности отдельно на дом и на землю.

Отсутствие правоустанавливающих документов на объекты недвижимости не дает права собственнику участвовать в процессе предпродажной компании, сопровождающейся оформлением превентивного контракта.

К превентивному контракту обязательно должны быть приложены такие документы:

копии техпаспорта на дом и кадастрового паспорта на участок земли, заверенные нотариально;
акт приемки-передачи жилого объекта (вместе с земельным наделом);
договор о задатке.

Такая серьезная бумага составляется в 3-х экземплярах: по одной каждой из сторон, а третий должен будет передаваться в Федеральную регистрационную службу вместе с основным договором. Если договор о задатке не составить отдельно, то сумма, переданная в качестве задатка, будет учтена как авансовый платеж.

Превентивный контракт не требует регистрации, не обязательно и участие нотариуса, хотя и желательно.

Нюансы, которые надо учесть

Каждый пункт предварительной бумаги нужно внимательно прочесть и вникнуть в суть, и если что-то не устраивает, то следует настоять на исключении этого пункта.

Если все, что говорится и пишется в этом соглашении, соответствует действительности, обе стороны представлены нормальными, порядочными людьми, то ничего страшного нет в том, чтобы поставить свою подпись под таким документом. Но есть и нюансы, говорящие о наличии рисков.

Обязательно нужно проверить давность изготовления технического паспорта на объект недвижимости.

Если покупатель специалист в строительстве или в вопросах торговли недвижимостью, то он сможет сориентироваться после ознакомления с планировкой дома в натуре, насколько точно техпаспорт соответствует фактическому расположению помещений.

Дело в том, что может впоследствии оказаться неувязка: техпаспорт прилагался давний, а проведенная перепланировка не оформлена.

Есть еще опасность приобретения жилого объекта с прописанными на этой жилплощади несовершеннолетними детьми или с заключенным под стражу жильцом – ведь превентивный контракт не требует предоставления справки о зарегистрированных жильцах не только архивного, но даже и обычного вида. Поэтому стоит запросить у хозяина архивную справку о жильцах по этому адресу.

Нет и полной уверенности, что заранее подписанная бумага не касается жилого дома с наличием обременений (это становится явным при оформлении основного варианта документа по купле-продаже, по запросу нотариуса).

Важно уточнить этот нюанс (отсутствие наложенного ареста, сдачи в залог и пр.) покупателю до того, как поставить свою подпись на предварительном варианте.

Может случиться, что к моменту подписания основного договора купли-продажи у покупателя так и не вышло собрать полную сумму стоимости дома с земельным участком.

Не стоит идти навстречу и откладывать сделку, лучше вернуть задаток и развязать отношения с не вполне надежным партнером.

Приобретение недвижимости часто сопровождается заключением предварительного договора между сторонами и передачей задатка, в качестве гарантии, если у покупателя нет достаточных средств для оплаты полной стоимости приобретаемой недвижимости. определяет и регламентирует основные условия заключения предварительного договора.

Особенности составления договора

Законодательством предусмотрены определённые условия заключения таких видов договоров, несоблюдение которых может привести к признанию сделки недействительной, а именно:

Форма договора определяется основной формой предусмотренной законодательством для договоров купли-продажи недвижимости. установлена обязательная письменная форма для таких видов договоров. Несоблюдение формы договора влечёт последствия, а именно признание его ничтожным.
Предмет договора должен давать чёткое представление о себе, поэтому в договоре указывается не только юридический адрес приобретаемой недвижимости, но и этаж на котором она расположена, год постройки, площадь и другие характеристики.
Условия, на которых заключается договор и условия будущего соглашения, на основании которых квартира будет передана в собственность покупателю - полная стоимость покупаемой недвижимости.
Срок действия договора, подразумевающий срок в который стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры. Если срок сторонами не определён, то согласно устанавливает срок не более 1 года. В случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец имеет полное право обратиться в суд с требованием о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры в принудительном порядке - .

Задаток

3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается. Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с , в дату, определённую в , в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в . Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным , прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:

4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.

4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.

4.3.3. Оплата проверки/пересчёта денежных средств- Продавец.

4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.

4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ

_____________________________________________________________________________

Ф.И.О. подпись

ПОКУПАТЕЛЬ

____________________________________________________________________________

Ф.И.О. подпись

Расписка

Город ________________, ____________________________________ года

Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.

Денежная сумма мною передана

ФИО Подпись

Денежная сумма мною получена

Претензий не имею.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п. ). То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях . И если эти намерения не исполнятся в заданный договором срок (например, передумали заключать основной договор ), то предварительный договор теряет свою юридическую силу.

Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в Откроется в новой вкладке.">ст. 429 ГК РФ . ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке (если такое условие в нем отражено ).

Предварительные договоры в сделках с недвижимостью бывают трех типов:

Предварительный договор , по которому некоторые Застройщики принимают деньги от соинвесторов строительства, в качестве платежа за будущую квартиру (обычно, с одновременной продажей векселя компании на ту же сумму );
Предварительный договор между Продавцом и Покупателем квартиры при , по требованию банка-кредитора (формальный документ для кредитного отдела банка );
Предварительный договор , который используют некоторые агентства недвижимости при внесении аванса за покупаемую квартиру (как альтернатива Договору об авансе ).

Рассмотрим их по порядку.

Предварительный договор от Застройщика

Несмотря на наличие векселя (т.е. безусловного денежного обязательства Застройщика перед Покупателем ), такая схема продажи квартиры создает серьезные риски для Покупателя, но, тем не менее, такой тип договоров еще присутствует в практике рынка.

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон , и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е. такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру . В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа .

Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н. «двойная продажа» ).

Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов. На практике довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП .

Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214 .

ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства ), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.

Предварительный договор при ипотечной сделке

Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности ) выдачу Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу.

При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора , который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.

Цель такого договора для банка заключается в следующем:

зафиксировать намерение Покупателя купить данную квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса ;
формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит ;
зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (налом или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями );
установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки ) на квартиру сразу после