Как поступить, если начисление на содержание общего имущества дома (СОИД) по многоквартирному дому больше, чем фактический расход по общедомовому прибору учета по дому? Жильцы требуют в этом случае не начислять СОИД, а согласно Постановления Правительства № 1498 от 26.12.2017г. Управляющая компания их обязана начислять. В управляющей компании СОИД составили 633 кв.т. по электроэнергии на дом, а по общедомовому прибору учета дом потребил всего 198 кв.т. электроэнергии.
Ответ
В этом случае надо учитывать следующее.
С января 2017 г. плата за ОДН включена в содержание жилья. Расчет платы осуществляется не по Постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 г. , а на основании нормативов оказания коммунальных услуг на ОДН, которые устанавливаются региональными властями. При этом возникающая разница собственникам не возмещается.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Управление МКД» .
«С 1 января 2017 года применяются положения о включении в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату:
- холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в МКД, а также
- отведения сточных вод в целях содержания такого имущества.
где:
Объем (количество) коммунального ресурса, предоставленный за расчетный период на общедомовые нужды в многоквартирном доме и приходящийся на i-е жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение;
Tкр - тариф на соответствующий коммунальный ресурс, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации.
11. Приходящийся на i-е жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение объем (количество) холодной воды, предоставленный за расчетный период на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета холодной воды, определяется по формуле 11:
где:
VД - объем (количество) холодной воды, потребленный за расчетный период в многоквартирном доме, определенный по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета холодной воды. В случаях, предусмотренных пунктом 59(1) пункта ;
Объем (количество) холодной воды, потребленный за расчетный период в u-м нежилом помещении, определенный в соответствии с пунктом 43 Правил;
Объем (количество) холодной воды, потребленный за расчетный период в v-м жилом помещении (квартире), не оснащенном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета;
Объем (количество) холодной воды, потребленный за расчетный период в w-м жилом помещении (квартире), оснащенном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета холодной воды, определенный по показаниям такого прибора учета. В случаях, предусмотренных пунктом 59 Правил, для расчета размера платы за коммунальные услуги используется объем (количество) коммунального ресурса, определенный в соответствии с положениями указанного пункта ;
Объем (количество) горячей воды (в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по горячему водоснабжению (при отсутствии централизованного горячего водоснабжения)), потребленный за расчетный период в i-м жилом помещении (квартире) или нежилом помещении в многоквартирном доме, определенный в соответствии с пунктами 42 и Правил;
Vкр - определенный в соответствии с пунктом 54 Правил объем холодной воды, использованный исполнителем при производстве коммунальной услуги по отоплению (при отсутствии централизованного теплоснабжения), который кроме этого также был использован исполнителем в целях предоставления потребителям коммунальной услуги по холодному водоснабжению;
11(1). В случае установления двухкомпонентного тарифа на горячую воду приходящийся на i-е жилое или нежилое помещение объем холодной воды, использованной в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме при потреблении коммунальных услуг холодного водоснабжения и горячего водоснабжения, измеренный коллективным (общедомовым) прибором учета холодной воды, распределяется:
(см. текст в предыдущей редакции)
а) в отношении коммунальных услуг по холодному водоснабжению на общедомовые нужды - по формуле 11.1:
где:
Норматив потребления холодной воды в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
(см. текст в предыдущей редакции)
Норматив потребления горячей воды в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
(см. текст в предыдущей редакции)
б) в отношении коммунальных услуг по горячему водоснабжению на общедомовые нужды - по формуле 11.2:
12. Объем (количество) холодной воды, потребленный за расчетный период в v-м жилом помещении (квартире), не оснащенном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета, определяется по формуле:
где:
Nj - норматив потребления холодного водоснабжения;
nv - количество граждан, постоянно и временно проживающих в v-м жилом помещении (квартире), не оснащенном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета холодной воды.
13. Приходящийся на i-е жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение объем (количество) горячей воды, газа, сточных вод и электрической энергии, предоставленный за расчетный период на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета соответствующего вида коммунального ресурса, определяется по формуле 12:
(см. текст в предыдущей редакции)
где:
VД - объем (количество) коммунального ресурса, потребленный за расчетный период в многоквартирном доме, определенный по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета коммунального ресурса. В случаях, предусмотренных пунктом 59(1) Правил, для расчета размера платы за коммунальные услуги используется объем (количество) коммунального ресурса, определенный в соответствии с положениями указанного пункта ;
(см. текст в предыдущей редакции)
Объем (количество) коммунального ресурса, потребленный за расчетный период в u-м нежилом помещении, определенный в соответствии с пунктом 43 Правил;
Объем (количество) коммунального ресурса, потребленный за расчетный период в v-м жилом помещении (квартире), не оснащенном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета;
Объем (количество) коммунального ресурса, потребленный за расчетный период в w-м жилом помещении (квартире), оснащенном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета коммунального ресурса, определенный по показаниям такого прибора учета. В случаях, предусмотренных пунктом 59 Правил, для расчета размера платы за коммунальные услуги используется объем (количество) коммунального ресурса, определенный в соответствии с положениями указанного пункта ;
Vкр - определяемый в соответствии с пунктом 54 Правил объем соответствующего вида коммунального ресурса (электрическая энергия, газ), использованный за расчетный период исполнителем при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованного теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения), который кроме этого также был использован исполнителем в целях предоставления потребителям коммунальной услуги по электроснабжению и (или) газоснабжению;
Si - общая площадь i-го жилого помещения (квартиры) или нежилого помещения в многоквартирном доме;
Sоб - общая площадь всех жилых помещений (квартир) и нежилых помещений в многоквартирном доме.
14. Объем (количество) коммунального ресурса, потребленный за расчетный период в v-м жилом помещении (квартире), не оснащенном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета, определяется:
а) для горячего водоснабжения, водоотведения и электроснабжения - по формуле:
где:
Nj - норматив потребления j-й коммунальной услуги;
nv - количество граждан, постоянно и временно проживающих в v-м жилом помещении (квартире);
Б) для газоснабжения - по формуле:
где:
Sv - общая площадь v-го жилого помещения;
Nгаз.о. - норматив потребления коммунальной услуги по газоснабжению на отопление жилых помещений;
nv - количество граждан, постоянно и временно проживающих в v-м жилом помещении;
Nгаз.п. - норматив потребления коммунальной услуги по газоснабжению на приготовление пищи;
Nгаз.в. - норматив потребления коммунальной услуги по газоснабжению на подогрев воды при отсутствии централизованного горячего водоснабжения.
(см. текст в предыдущей редакции)
17. Приходящийся на i-е жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение объем (количество) коммунального ресурса (холодная вода, горячая вода, газ, сточные воды, электрическая энергия), предоставленного на общедомовые нужды за расчетный период в многоквартирном доме, не оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета, определяется по формуле 15:
(см. текст в предыдущей редакции)
где:
Nодн - норматив потребления соответствующего вида коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме за расчетный период, установленный в соответствии с Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 306;
(см. текст в предыдущей редакции)
Sои - общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
При определении приходящегося на i-е жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение объема холодной воды, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяется как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам;
Позиция АКАТО
Приведенная позиция АКАТО сформулирована для случаев управления многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом собственников жилья или кооперативом.
1. О включении расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества дома, в состав платы за содержание жилого помещения
С 01.01.2017 года в соответствии с частью 9 статьи 12 федерального закона (далее — Закон 176-ФЗ) вступили в силу нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) о включении в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — МКД).
Действующей редакцией ЖК РФ (п.2 ч.1, п.1 ч.2 ст.154 ЖК РФ) предусмотрено, что плата за содержание жилого помещения включает в себя:
- плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом,
- плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме,
- плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Пункт 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 N491 (далее — Правила 491), в редакции ПП РФ от 26.12.2016 N1498, устанавливает:
«11. Содержание общего имущества … включает в себя :
л) приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии , потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме… ».
Пункт 29 Правил 491 устанавливает:
«29. Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату … расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме ….
С 1 января 2017 г. в указанные расходы также включаются расходы на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг …
Размер платы за содержание жилого помещения в части оплаты коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отражается в платежном документе отдельной строкой по каждому виду ресурсов ».
Таким образом, содержание общего имущества (далее — ОИ) включает в себя в числе прочего приобретение коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании ОИ, а расходы на приобретение таких ресурсов, соответственно, включаются в состав расходов за содержание ОИ многоквартирного дома (далее — МКД).
Необходимо отметить, что «плата за содержание ОИ» является одной из составляющих «платы за содержание жилого помещения» (п.2 ч.1, п.1 ч.2 ст.154 ЖК РФ). При этом согласно пункту 11 Правил 491 «содержание ОИ» включает в себя приобретение коммунальных ресурсов на содержание ОИ, а согласно п.2 ч.1, п.1 ч.2 ст.154, ч.9.1 ст.156 ЖК РФ и п.29 Правил 491 «плата за содержание жилого помещения» содержит в себе плату за коммунальные ресурсы на содержание ОИ. Из комплексной оценки приведенных норм вытекает, что коммунальные ресурсы на содержание ОИ дважды оплачиваются в составе платы за содержание жилого помещения (один раз в составе «платы за содержание ОИ», структурно входящей в состав «платы за содержание жилого помещения», второй раз — в составе непосредственно «платы за содержание жилого помещения»). Представляется необходимым внести поправки в жилищное законодательство РФ для устранения указанного несоответствия.
2. Об установлении размера платы за содержание жилого помещения с учетом включения в состав этой платы расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме
Частью 9 статьи 12 Закона 176-ФЗ в действующей редакции установлено: «9. Положения пункта 2 части 1 и пункта 1 части 2 статьи 154, части 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) о включении в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме применяются с 1 января 2017 года ».
Часть 10 статьи 12 Закона 176-ФЗ устанавливает: «10. … Для первоначального включения расходов, указанных в части 9 настоящей статьи, в плату за содержание жилого помещения не требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ».
Необходимо напомнить, что нормы законодательства надо понимать дословно, буквально. Из представленной нормы следует, что законодатель включил расходы за ресурсы, потребляемые при содержании ОИ, в состав платы за содержание жилого помещения, установив, что для такого включения решения общего собрания собственников не требуется. Но законодатель не установил, что общий размер платы за содержание жилого помещения подлежит увеличению .
Норма об отсутствии необходимости решения ОСС в данном случае представляется излишней. Например, тем же в пункт 29 Правил 491 внесены изменения в части отнесения к расходам на содержание в числе прочего расходов «на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг », при этом ни о каких решениях общих собраний, ни о каком изменении размера платы за содержание речи не ведется. Состав услуг и работ по содержанию жилого помещения менялся неоднократно, и никогда изменение этого состава не влияло на порядок установления и размер платы за содержание жилья.
Порядок установления размера платы за содержание жилого помещения четко установлен. Статья 156 ЖК РФ устанавливают:
«7. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме , которое проводится в порядке, установленном статьями 45 -48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива ».
Правила 491 дополняют приведенные нормы:
«31. При определении размера платы за содержание жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений .
Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
33. Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
».
То есть, в случае управления домом управляющей организацией (далее — УО) размер платы за содержание жилых помещений устанавливает общее собрание собственников, а в случае управления домом ТСЖ или ЖСК, размер платы за содержание жилых помещений устанавливается на основании сметы доходов и расходов.
При управлении домом УО согласно статье 162 ЖК РФ:
«1. …При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания …
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме , органов управления товарищества собственников жилья, … жилищного кооператива или … иного специализированного потребительского кооператива…) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме…
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, , но не более чем пять лет;
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством ».
Часть 1 статьи 432 ГК РФ устанавливает:
«1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора .
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение ».
Часть 1 статьи 450 ГК РФ устанавливает: «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором».
Из комплексной оценки приведенных норм следует: п.3 ч.3 ст.162 ЖК РФ устанавливает в качестве обязательного требования к договору управления включение в указанный договор порядка определения цены договора, размера платы за содержание жилого помещения. Поскольку указанное требование содержится в ЖК РФ, согласно ч.1 ст.432 ГК РФ определение порядка определения цены договора, размера платы за содержание жилого помещения относится к существенным условиям договора, без согласования которого сторонами (согласно ч.2 ст.162 ЖК РФ одной стороной является УО, второй - собственники помещений) договор не может считаться заключенным. Изменение договора управления согласно ч.8 ст.162 ЖК РФ производится в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, при этом ч.1 ст.450 ГК РФ предусматривает изменение договора либо по соглашению сторон, либо в случаях, предусмотренных законами. Необходимо отметить, что по вопросу включения расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании ОИ, в состав платы за содержание жилых помещений, требований к изменению договоров управления ни один закон не устанавливает.
Следовательно, включение расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании ОИ, в состав платы за содержание жилых помещений, не влечет за собой изменения цены договора управления .
Дополнительно необходимо отметить, что согласно п.1 ч.5 ст.162 ЖК РФ договор заключается на срок не менее, чем один год, согласно ч.7 ст.156 ЖК РФ «Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год », согласно п.31 Правил 491 «При определении размера платы за содержание жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год ». Таким образом, в случае, если размер платы за содержание жилого помещения, действующий на момент вступления в силу норм о включении в эту плату расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании ОИ, установлен менее одного года назад, он не подлежит изменению даже по решению ОСС.
В случае управления домом ТСЖ все расходы (в том числе расходы на коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании ОИ) должны быть учтены в смете расходов и доходов.
Пункт 33 Правил 491 устанавливает: «33. Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
В указанный размер платежей и (или) взносов с 1 января 2017 г. также включаются расходы товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 29 настоящих Правил ».
Статья 145 ЖК РФ устанавливает:
«1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся :
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества ;
8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год , отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
Таким образом, при управлении домом ТСЖ утверждение размера платы за содержание жилья является исключительной компетенцией общего собрания членов ТСЖ и производится на основании сметы, утверждение которой так же является исключительной компетенцией общего собрания членов ТСЖ. Никаких норм о включении расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании ОИ, именно в смету ТСЖ действующее законодательство не содержит. А именно исходя из утвержденной сметы определяется размер платы за содержание жилья. Законодательство устанавливает обязанность включения расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании ОИ, в состав платы за содержание жилого помещения, но никоим образом не содержит требований об изменении/увеличении размера этой платы.
Из изложенного следует однозначный вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает изменения размера платы за содержание жилья в связи с включением в эту плату расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании ОИ. Порядок изменения такой платы четко регламентирован процитированными нормами законодательства РФ.
Важно понимать, что несмотря на кажущуюся логичность повышения размера платы за содержание в связи с увеличением состава содержания, нормы законодательства необходимо понимать буквально, а действующие нормы не содержат требований о повышении такого размера «в силу закона ». Законодатель мог прямо указать, например: «…при первоначальном включении расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании ОИ, в состав платы за содержание жилого помещения, размер платы за содержание жилого помещения, действующий на момент такого включения, увеличивается на размер стоимости коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании ОИ, определенной исходя их нормативов потребления… ». Но такого указания в законодательстве РФ нет. Дополнительно необходимо напомнить, что предоставление услуг по содержанию жилых помещений не является регулируемым видом деятельности, и органы государственной власти не имеют права устанавливать стоимость этих услуг.
Выводы
Представленное исследование позволяет сделать вывод, что никакого «автоматического» увеличения размера платы за содержание жилья в связи с включением в эту плату расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании ОИ, действующее законодательство РФ не предусматривает. Все нормы, регламентирующие порядок установления стоимости содержания жилья, предусматривают решения либо общего собрания собственников, либо общего собрания членов ТСЖ/ЖСК.
Мнение Минстроя России, основой которого является фраза «под первоначальным включением расходов коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, в плату за содержание жилого помещения понимается соответствующее изменение размера платы за содержание жилого помещения » представляется несостоятельным. В процитированной фразе Минстроя России (который, между прочим, не уполномочен давать официальные разъяснения федеральных законов) абсолютно непонятно, кем и на каком основании именно таким образом что-то «понимается ». Вообще, использование в разъяснениях норм законодательства фраз «понимается», «подразумевается», «имеется в виду» представляется неверным.
Дополнительно стоит обратить внимание, что письма Минстроя России не являются нормативными правовыми актами, содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера, о чем сам в своих письмах, но в письме этот момент не отметил.
В любом случае, две представленные в настоящей публикации позиции являются лишь частными мнениями. Читатели могут самостоятельно выбирать, придерживаться позиции Минстроя или позиции АКАТО, верная точка зрения будет определена по мере формирования правоприменительной практики по рассмотренному в статье вопросу, в том числе по мере принятия решений надзорными и судебными инстанциями.
В ситуации сложившейся неопределенности АКАТО рекомендует не производить увеличение размера платы за содержание жилого помещения в одностороннем порядке, поскольку риск признания таких действий противоречащими жилищному законодательству РФ крайне высок. Более разумным представляется провести общее собрание собственников помещений МКД (либо членов ТСЖ/ЖСК) с повесткой дня, содержащей вопрос увеличения размера платы за содержание жилья на величину стоимости коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании ОИ, рассчитанную исходя из тарифов и нормативов потребления таких ресурсов. Изменение размера платы за содержание жилья на основании решения общего собрания не противоречит позиции Минстроя России. При этом если надзорными и/или судебными инстанциями мнение Минстроя будет признано неверным, тогда исключительно соответствующее решение общего собрания (собственников помещений или членов ТСЖ/ЖСК) будет основанием и доказательством правомерности увеличения размера платы за содержание жилого помещения.
***************************
В программы предстоящих включены разъяснения порядка применения ПП РФ от 26.12.2016 N1498 и множество других актуальных вопросов жилищной сферы! При заблаговременной оплате участия действуют существенные скидки !
Как расходы на общедомовые нужды (ОДН) считались раньше и как сейчас?
До начала 2017 года расходы на ОДН высчитывали по остаточному принципу. Брали общий объем потребления коммунальной услуги по общедомовому прибору учета (ОДПУ) на многоквартирный дом, из него вычитали, то что было израсходовано в квартирах (показания индивидуальных приборов учета (ИПУ), норматив потребления в квартирах, где не установлены ИПУ). Весь остаток оплачивался как расходы на ОДН.
С 2017 года действует новый порядок. Расходы на ОДН включены в состав платы за содержание жилья и называются коммунальными ресурсами, потребляемыми на содержание общего имущества (КР на СОИ). Теперь плата за КР на СОИ, по замыслу законодателя, будет величиной постоянной, то есть одинаковой каждый месяц в течение всего года. Ее размер рассчитывается независимо от наличия или отсутствия ОДПУ ‑ исходя из норматива потребления, утвержденного Департаментом по тарифам Новосибирской области и действующего на ноябрь 2016 года.
Включили ли в Новосибирской области расходы на электричество в подвалах и чердаках многоквартирного дома в состав платы за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях содержания общего имущества (КР на СОИ)?
Согласно разъяснениям Минстроя России (письмо от 01.01.2001 N 12368-АЧ/04), при расчете платы за КР на СОИ в многоквартирном доме, предусматривается включение разной площади общего имущества для разных коммунальных ресурсов:
- при расчете размера платы за коммунальный ресурс ХВС и ГВС учитываются площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны, ‑ так называемые уборочные площади;
- при расчете размера платы за коммунальный ресурс электроэнергия учитывается суммарная площадь помещений мест общего пользования, в том числе площадь чердаков и подвалов, ‑ так называемая освещаемая площадь.
При этом Минстрой России исходит из того, что в соответствии с Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ), при расчете нормативов потребления КР на СОИ учитываются как уборочные площади, так и освещаемая площадь (чердаки и подвалы). Поэтому, по мнению Минстроя России, управляющая организация, при начислении размера платы за КР на СОИ должна применять площади, учитываемые при определении норматива на данный вид КР на СОИ, то есть с учетом чердаков и подвалов.
Вместе с тем, письма Минстроя России не являются нормативными , носят разъяснительный характер и не обязательны к исполнению.
Как же обстоят дела в Новосибирской области? ГЖИ НСО, как контролирующий орган, придерживается следующей позиции:
При расчете размера платы за КР на СОИ учитывается многоквартирного дома. Для электроэнергии – освещаемая площадь. Для ГВС и ХВС – уборочная площадь. Общая площадь многоквартирного дома зафиксирована в техническом паспорте.
Соответственно, для снижения размера платы за КР на СОИ собственникам совместно с управляющей организацией необходимо провести «ревизию» общедомового имущества: установить уборочные площади, конкретные освещаемые площади (например, исключить чердаки, подвалы, где фактически отсутствует система электроснабжения), и внести данные изменения в технический паспорт.
Является ли тариф фиксированным и экономически обоснованным?
Тариф, как и норматив, фиксированный, устанавливается Департаментом по тарифам Новосибирской области.
Но при расчете размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые на содержание общего имущества (КР на СОИ), учитывается не только тариф, но также и норматив потребления КР. И законодатель установил, что до 01.06.2017 изменению подлежит только норматив потребления.
При первоначальном включении в плату за содержание жилого помещения КР на СОИ, их размер не должен превышать норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленные субъектом Российской Федерации по состоянию на 01.11.2016. В нашем регионе нормативы потребления утверждены приказами Департамента по тарифам Новосибирской области -В (холодная, горячая вода), -ЭЭ (электроэнергия).
Следует отметить, что нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды (ОДН), установленные Департаментом в 2012 году, были актуальны на момент их принятия и период действия ‑ до момента внесения изменений в Жилищный кодекс РФ. Установленный в 2012 году норматив стимулировал собственников помещений многоквартирного дома к установлению общедомового прибора учета (ОДПУ) и произведению расчета за коммунальные услуги на ОДН по его показаниям. Тем самым реализовывался замысел законодателя о внедрении системы энергоэффективности. В тех многоквартирных домах, где отсутствовали ОДПУ или ОДН превышал установленный норматив, плата осуществлялась по установленным нормативам.
Департаментом по тарифам Новосибирской области 22.05.2017 приняты новые нормативны потребеления КР на СОИ (ХВС, ГВС, электроэнергия). При расчете новых нормативов должны учитывались все те мероприятия по энергоэффективности, которые собственники провели для достижения цели снижения потребления коммунальных услуг на ОДН (установка ОДПУ, энергосберегающих лампочек, датчиков движения, использование оборудования с низким классом энергопотребеления) – в итоге новые нормативы ниже принятых в 2012, 2013 годах.
Однако первые результаты в виде снижения размера платы за КР на СОИ можно будет оценить только в июле 2017 года.
Насколько больше стали платить жители многоквартирных домов в Новосибирской области?
Инспекция не ведет такой специальной статистики. Вместе с тем, однозначно говорить о тотальном повышении размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые на содержание общего имущества (КР на СОИ), нельзя. Все зависит от конструктивных особенностей многоквартирного дома, его оснащенности общедомовым прибором учета (ОДПУ), проведенных собственниками мероприятий по энергоэффективности, добросовестности собственников в предоставлении показаний индивидуальных приборов учета (ИПУ) и других критериев.
Так, в многоквартирных домах, где установлены ОДПУ, проведены мероприятия по энергоэффективности, размер платы за КР на СОИ (при начислении платы по нормативу) возрос на 10-15%.
В многоквартирных домах, где установлены ОДПУ, но постоянно присутствовал перерасход коммунального ресурса на ОДН, и собственники не стали принимать решение о распределении сверхнорматива пропорционально занимаемым площадям, размер платы за КР на СОИ (при начислении платы по нормативу) уменьшился или остался такой же.
Есть многоквартирные дома, на которых был сохранен способ начисления платы за КР на СОИ по показаниям ОДПУ. В таких случаях управляющая организация самостоятельно отвечает за правовые последствия применения способа определения размера платы за КР на СОИ по фактическому объему потребления. Споры, возникающие в связи с применением такого способа начисления размера платы разрешаются в гражданско-правовом порядке (претензионном или судебном). Инспекция при проведении проверок, контролирует только тот факт, что бы размер платы КР на СОИ не превышал норматив.
Позволит ли установка общедомовых приборов учета (ОДПУ) снизить расходы жильцов на оплату электроэнергии в подвалах и чердаках?
Так как с 01.01.2017 года размер платы за коммунальные ресурсы, потребляемые на содержание общего имущества (КР на СОИ), необходимо рассчитывать по нормативу потребления, то показания ОДПУ при начислении размера платы не учитываются. Показания ОДПУ учитываются при расчете управляющей организации с ресурсоснабжающей организацией.
Действительно, при новой форме расчета платы за КР на СОИ, может возникнуть ситуация, когда собственники по нормативу за коммунальный ресурс на содержание общего имущества заплатили больше, чем управляющая организация при расчете с ресурсоснабжающей организацией по показаниям ОДПУ.
Многие регионы отказываются включать расходы на электроэнергию на чердаках в платежные квитанции. Насколько это правильно и вообще возможно?
Такая статистика по другим региона инспекцией не ведется.
Обязанность нести расходы на содержание общего имущества, в том числе на коммунальные ресурсы, потребляемые на содержание общего имущества (КР на СОИ), установлена Жилищным кодексом РФ.
Вопрос состоит в правильности начисления размера платы за КР на СОИ и учете освещаемых площадей. Как уже говорилось выше, при правильном подходе к расчетам, «ревизии» мест общего пользования, актуализации технического паспорта, проблем с начислением размера платы за КР на СОИ возникнуть не должно. Все зависит от собственников, которые должны понимать, что проведя ряд мероприятий, с условием их финансирования, таких как мероприятия по энергоэффективности, актуализация технического паспорта, разъяснительная работа с собственниками, конструктивный «диалог» с управляющей организацией, они вполне могут добиться снижения размера платы за КР на СОИ.
С 30 июля есть пять вариантов для расчёта платы за коммунальный ресурс на содержание общего имущества. Так вышло потому, что в этот день вступил в силу .
Подробности в сегодняшней статье.
Пять вариантов расчёта
Новый Федеральный закон от 29.07.2017 N 258-ФЗ внёс изменения в порядок расчёта платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества МКД. Чтобы держать вас в курсе событий, 14 августа совместно с Еленой Шерешовец мы провели вебинар, на котором рассказали, хорошо или плохо скажутся перемены на работе управляющих компаний.
Выбор варианта рассчёта платы за коммунальный ресурс зависит от ситуации:
- В МКД установлен ОДПУ (п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ).
- В МКД установлена автоматизированная информационная измерительная система.
- ОСС приняло решение об ином порядке начисления.
- В МКД не установлен ОДПУ (п. 9.3 ст. 156 ЖК РФ).
- В субъекте РФ не принят норматив.
Если дом оснащён общедомовым прибором учёта, рассчитывать нужно по нормативу, а потом раз в год делать перерасчёт с учётом показаний ОДПУ. Формулы перерасчёта будут приняты в конце августа этого года.
По-другому рассчитывать плату нужно, если в доме помимо ОДПУ есть автоматизированная информационная измерительная система. Или если в доме установлен ОДПУ, но ОСС приняло решение об ином порядке начисления.
Остановимся на каждом варианте подробнее и расскажем в конце, что делать, если в субъекте РФ до сих пор не установлен норматив.
В МКД установлен ОДПУ
Если в многоквартирном доме установлен ОДПУ, расчёт делается исходя из норматива с проведением перерасчёта. Объём потреблённого коммунального ресурса будет рассчитываться как произведение норматива, установленного субъектом РФ, на общую площадь помещений из общего имущества МКД, на частное общей площади помещения МКД и общей площади всех помещений МКД.
Зачем тогда прибор учёта, если считаем по нормативу? Прибор учёта понадобится один раз в год. Весь год, начиная с августа и до 1 июля следующего года, вы в домах с ОДПУ выставляете плату за коммунальный ресурс по нормативу. 30 июня следующего года в платёжном документе за июнь нужно будет сделать перерачёт.
Перересчёт делает лицо, управляющее МКД: управляющая организация, ТСЖ, ТСН или ЖК. Чтобы сделать перерасчёт, нужно взять все показания ОДПУ за год, отнять от них норматив и эту разницу умножить на долю помещения потребителя в общем имуществе МКД.
Если получившийся результат нулевой или положительный, то корректировка будет нулевой. Это значит, что если по ОДПУ жильцы целый год потребляли коммунальный ресурс больше, а по нормативу вы выставляли им меньшие суммы, корректировка будет равна нулю, доначислять вы не имеете права.
Перерасчёт можно сделать только в том случае, если по факту жильцы дома в течение года потребляли меньше коммунальных ресурсов, чем по нормативу. Перерасчёт всегда делается в меньшую сторону: жильцы в любом случае заплатят меньше.
Есть ещё три основания для перерасчёта:
- управляющая компания прекратила управлять домом,
- у жильца прекратилось право собственности на жилое помещение,
- расторгнут договор найма.
Автоматизированная информационная измерительная система
В многоквартирном доме установлены ОДПУ, но также стоит автоматизированная информационная измерительная система. Рассчёт платы за коммунальный ресурс на содержание общего имущества будет производиться по показаниям этой системы при условии, что в ней есть возможность одномоментного снятия показаний.
Понятие «одномоментное снятие показаний» законом не закреплено. Считается, что если система позволяет снять показания со всех приборов учёта в течение часа, то это можно считать одномоментным снятием показаний.
Объём коммунального ресурса для такого дома - то, что показала автоматизированная система, умноженное на частное общей площади конкретного помещения и общей площади всех помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников приняло иное решение
Это единственный вариант расчёта платы за коммунальный ресурс на ОИ в МКД на сегодняшний день, на который может повлиять управляющая организация. В этой ситуации в доме тоже стоят общедомовые приборы учёта, но ОСС 50+% голосов принимает одно из двух решений об определении размера расходов на приобретение коммунального ресурса:
- по показаниям ОДПУ,
- по среднемесячному объёму.
Чтобы принять решение начислять плату за коммунальный ресурс по показаниям ОДПУ, должны соблюдаться два условия: в доме должен быть установлен ОДПУ и должно выполняться работы сверх минимального перечня.
Важно помнить: если в субъекте РФ не принят норматив, проводить такое собрание нельзя.
Если в доме есть ОДПУ, перечень работ и услуг превышает минимальный и на ОСС принято решение об определении расходов исходя из показаний ОДПУ, объём коммунального ресурса определяется следующим образом: разница объёма КР и суммы объёмов КР умножается на частное общей доли помещения МКД и общей доли всех помещений в МКД.
Если получившийся объём имеет отрицательную величину, то в следующем месяце он уменьшается на данную величину (пп. «а» п. 21 ПП РФ N 124). Перерасчёт в этом случае не делается.
Второй вариант решения ОСС - собственники будут платить в размере среднемесячного потребления коммунального ресурса. Обязательные условия для такого решения:
- в доме установлен ОДПУ,
- ОСС принимает размер среднемесячного потребления,
- перерасчёт делается в июле.
Пререрасчёт делается также, как в случае, когда общее собрание собственников не проводилось. Единственная разница: из суммы всех показаний ОДПУ за год вычитается не норматив, а размер среднемесячного потребления коммунального ресурса.
То есть перерасчёт делается, когда по факту в течение года жильцы дома потратили меньше коммунальных ресурсов, чем по среднемесячному потреблению. Перерасчёт делается в меньшую сторону, жильцы в любом случае заплатят меньше.
В МКД нет ОДПУ
Четвёртый вариант расчёта платы за коммунальный ресурс на содержание ОИ применяется для домов, в которых не установлен ОДПУ или для домов, в которых:
- прошло три календарных месяца с даты выхода из строя ОДПУ,
- утратился ранее введённый в эксплуатацию ОДПУ,
- истёк срок эксплуатации ОДПУ.
В этих случаях объём потреблённого ресурса определяется по нормативу. Норматив умножается на площадь мест общего пользования, а затем умножается на долю конкретного собственника. Перерерасчёт не делается.
Но что делать, если субъект РФ не принял норматив?
Субъект РФ не принял норматив
Для начала нужно определиться, какой норматив не принял субъект РФ:
Если не принят норматив на коммунальный ресурс, делать ничего не нужно. Ещё не закончился период, который начался с 1 января и который закончится с принятие новых нормативов. Нужно продолжать считать по нормативам на ОДН, которые утвердили на 1 ноября 2016 года. Выставлять больше норматива нельзя, проводить ОСС нельзя.
Если же не принят норматив на ОДН, жильцам МКД выставляется плата за коммунальный ресурс на содержание ОИ в МКД по фактическому потреблению.
Загрузка...